Грамотное решение вопроса, как продать землю, находящуюся в аренде

Грамотное решение вопроса, как продать землю в аренду

Арендатор земельного участка вправе передать свои права аренды другому гражданину или организации. Эти отношения называются уступкой аренды.

После заключения нового договора предыдущий арендатор земли теряет все права пользования земельным участком, они переходят к третьему лицу, с которым заключается новый договор, в том же объеме и на тот же срок.

Такие земельные отношения могут возникать только при определенных обстоятельствах — когда у работодателя муниципального или государственного участка нет финансовых возможностей использовать его по прямому назначению: построить дом или использовать его для выращивания сельхозпродукции.

Продажа прав аренды принципиально отличается от другого аналогичного договора о субаренде земли — в последнем случае основной договор аренды дополняется другой стороной сделки — третьей стороной договора.

Общие понятия продажи арендованного ЗУ

Грамотное решение вопроса, как продать землю в аренду

На основании правовой нормы ст. 39.3 ТК РФ правоотношения аренды могут быть оформлены только по результатам аукциона.

Муниципалитеты могут организовать их:

  1. В открытом виде — когда количество участников ничем не ограничено.
  2. Закрыто: Подать заявку на участие в аукционе могут только люди определенных категорий (с социальными и другими льготами или люди с постоянной регистрацией на сайте).

Для определения победителя организаторы аукциона номинируют:

  1. Аукцион. Его цель — установить размер выплат по арендованному земельному участку. Победителем аукциона признается участник, назвавший наивысшую цену.
  2. Конкуренция. Альтернатива аукциону.

Оформление уступки прав арендатора земельного участка может осуществляться:

  1. До заключения основного договора с реальным владельцем сайта. Обычно такие сделки заключаются с целью получения коммерческой выгоды, так как цена договора с третьим лицом значительно увеличивается.
  2. В течение этого периода все права аренды у победителя аукциона уже были зарегистрированы у собственника земли.

В последнем варианте невозможно будет передать права арендатора, если аукцион признан несостоявшимся (недостаточный кворум участников или подана только одна заявка).

В этом случае контракт заключается в течение 10 дней с момента окончания аукциона по ставке, установленной в начале аукциона, то есть минимальной цене. Но этот участник больше не сможет передавать свои права на аренду.

Читайте также:  Что такое бессрочная аренда земельного участка, как оформить ее в законное владение?

В случае, если договор аренды с собственником оформлен на срок, не превышающий 5 лет, следовательно, при заключении договора купли-продажи другому лицу извещать собственника не нужно. Но вам обязательно стоит отправить официальное письмо об уже совершенном факте смены арендатора.

По инициативе владельца (арендодателя)

Грамотное решение вопроса, как продать землю в аренду

Если арендатор земли не полностью выполняет свои обязательства по уплате арендной платы или совершает на ней незаконное строительство или другие незаконные действия, арендодатель имеет законное право передать свои права другому арендатору.

Эти юридически значимые действия собственник сможет совершить при двух условиях:

  • если срок аренды земельного участка не истек.
  • если основной договор содержит условие о передаче права аренды третьим лицам;

В каких случаях сделку можно совершить, а в каких нет?

Арендодатель может заключить сделку по передаче права аренды другому заинтересованному лицу, если это не нарушает права предыдущего арендатора.

Ведь это означает, что если на земле построен жилой дом, то продажа права аренды на землю отдельно от дома невозможна.

Исходя из положений ст. 552 п. 3 ГК РФ покупка дома автоматически влечет за собой продление договора аренды с новым владельцем.

Порядок действий

Для оформления договора аренды необходимо подготовить:

  • квитанция об уплате регистрационного взноса за передачу права пользования сайтом.
  • выписка из Росреестра об залоге (аренде), копия договора с работодателем;
  • Грамотное решение вопроса, как продать землю в аренду

    документы о проведенном обследовании;

  • кадастровый план, учитывающий привязку участка к земельному участку;
  • выписку из Росреестра о праве собственности на участок его собственнику;

Желательно составить акт приема-передачи, в котором описывается состояние земли, построек и предполагаемое использование.

Куда обращаться?

Собранная документация передается в Росреестр для регистрации смены собственника сайта. После этого на нового арендатора лота будет оформлена выписка.

Нюансы

Собственник недвижимости имеет право расторгнуть существующий договор аренды земельного участка с арендатором даже без официального объяснения причин.

Если предыдущий договор не предусматривал расторжения договора, администрация поселения может не иметь этого права, то есть юридически прекратить право арендатора на использование земельного участка в том же объеме будет невозможно.

И наоборот, если это оговаривается отдельно от договора, то такая возможность возникает у собственника земли.

По инициативе нанимателя (арендатора)

Грамотное решение вопроса, как продать землю в аренду

Аренда, как и другие имущественные права, может быть передана (уступлена) пострадавшему, если это действие не нарушает права других граждан или организаций.

Чаще всего продают арендованные у местных властей земельные участки, на которых строительство дома началось, но не завершено.

Если участок принадлежит муниципальным или государственным организациям, перед совершением данной сделки необходимо обязательно сообщить владельцу участка о намерении передать право аренды другому лицу. В противном случае транзакция может быть признана недействительной.

Если во взаимном соглашении о передаче арендованного земельного участка отдельно прописано, что передача права аренды в пользу третьих лиц запрещена, то уступка права аренды третьим лицам будет невозможна.

Новый договор заключается на тех же условиях и на тот же срок, который предусмотрен договором с предыдущим арендатором.

Что требуется?

Чтобы продать арендованный земельный участок (с недостроенной жилой недвижимостью), арендатору необходимо выполнить несколько шагов:

  1. Имейте под рукой копию извещения, выданного собственнику о начале строительных работ на участке.
  2. Получить согласование на строительство жилого дома.
  3. Подготовьте котлован или постройте подвал.

Для регистрации перехода прав арендатора потребуется:

  1. Грамотное решение вопроса, как продать землю в аренду

    Заказать техническую документацию БТИ на продолжающееся строительство. Для этого потребуется аренда и разрешение на строительство дома.

  2. Впоследствии зарегистрируйте объект в Кадастровой палате, предоставив те же документы.
  3. Впоследствии оформить право собственности на начатое строительство дома в Росреестре и получить выписку.
  4. Представить новый договор аренды земли в Росреестре.
  5. Оплатите квитанцию ​​за регистрационные работы.
  6. Через 7-10 дней вы получите декларацию о праве собственности и смене арендатора участка.

При отсутствии объекта незавершенного строительства на арендованном участке и наличии какого-либо документа, разрешающего строительство капитального сооружения, Росреестру понадобятся только:

  • квитанция об уплате государственной пошлины.
  • согласие собственника;
  • договор лизинга;
  • договор переуступки;
  • паспорта сторон;

Куда обращаться:

  1. Вы можете обратиться в Росреестр лично.
  2. Отправьте комплект собранных документов в МФЦ.
  3. Путем подачи заявки через портал госуслуг (услуга предоставляется только зарегистрированным пользователям).
  4. По почте, отправив заказное письмо с приложением списка документов на адрес в Росреестр.

Особенности

Часто муниципалитет просто предлагает расторгнуть договор аренды и вернуть землю государству.

Но арендатору это крайне невыгодно, так как он может потратиться на землеустройство (межевание, технический план, оформление земельной книги). В таких обстоятельствах лучше всего продать (передать) свои права третьему лицу.

При заключении договора с лицом, заинтересованным в покупке земельного участка в аренду, покупатель должен внимательно изучить договор аренды земельного участка:

  1. Грамотное решение вопроса, как продать землю в аренду

    Срок аренды земельного участка, если истек, операция не может быть зарегистрирована.

  2. В договоре есть пункт о возможности передачи прав работодателя третьему лицу. Если он отсутствует, транзакция будет невозможна.
  3. Если договор предусматривает получение разрешений от собственника на совершение сделок, это требование должно быть выполнено.
  4. Продажа земли по обременительному контракту предполагает оплату, поэтому стоимость сделки должна быть указана в контракте. От этого будет зависеть налогообложение прибыли, если объект находится в собственности менее 5 лет.

Полезное видео

Подробнее о продаже земли в аренду смотрите в этом видео:

Заключение

Как продать землю в аренду? Если юридически грамотно подойти к решению проблемы продажи земли в аренду, то это вполне возможно.

Стоимость такого объекта на порядок ниже, чем покупка земли на аукционе, и если на нем начались строительные работы, муниципалитет может продать его за 3% от реальной кадастровой стоимости участка.

Перед заключением сделки покупатель должен тщательно проверить все финансовые и организационные вопросы, так как после регистрации договора о передаче прав пользования участком возникнет существующая задолженность по аренде или обязательство по восстановлению плодородности участка перейти к новому хозяину.

Читайте также:  Достоверные максимальные и минимальные размеры земельного участка под ИЖС
Ссылка на основную публикацию