Кадастровая оценка земельных участков

Кадастровая оценка земли

Кадастровая стоимость — это контроценка рыночной стоимости недвижимости, полученная в результате оценки с учетом предполагаемого использования и местоположения.

Необходим для расчета налога на имущество, установления цен на различные операции с недвижимостью.

Информация о кадастровой стоимости каждого объекта вносится в Государственный реестр недвижимого имущества.

Кадастровая стоимость может быть определена посредством массовой оценки или путем расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.

Оценка проводится независимыми экспертами по усмотрению местных властей, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.

Описание государственной процедуры

Кадастровая оценка — это перечень технических и административных мероприятий по установлению кадастровой стоимости объектов на определенную дату.

Осуществляется специальными методами с учетом информации о сделках на рынке, уровне арендной платы и доходности земли.

Оценщик проводит исследование и прогноз формирования арендной платы в зависимости от местоположения и качества земли. При расчете необходимо учитывать сделанные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры и оборудования.

Эксперт вправе использовать информацию из различных земельных книг, жилищно-строительных нормативов: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, территориальными и архитектурными комиссиями.

Кадастровая стоимость земли определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.

В черте города — это одновременное создание стоимости объектов в крупном масштабе, которое состоит из:

Кадастровая оценка земли

  • запись результатов оценки.
  • собрать информацию;
  • ценовое зонирование города;
  • разделить город на зоны;
  • расчет стоимости оценки;

Результатом является определение стоимости участка на основе предполагаемой площади или размера типичного земельного участка, аналогично цене аналогичных участков на рынке недвижимости.

Официальное установление стоимости и фиксация в Реестре позволяет решить несколько задач одновременно:

  • Частные владельцы недвижимости имеют возможность рассчитывать на справедливое накопление налогов, проводить операции с недвижимостью и делать инвестиции.
  • Государство создает единую систему налогообложения государственных и индивидуальных земельных владений, которая позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнения бюджета и прогнозирования будущих объемов налоговых поступлений.
  • Региональные власти могут рационально использовать землю и управлять ею, распределять недвижимость и выдавать разрешения на строительство.

Кадастровая стоимость обычно стремится к рыночной стоимости, когда учитывает почти все факторы, которые важны для рыночной оценки, но не может превышать рыночную стоимость.

Нормативная база

Условия и правила проведения кадастровой оценки регулируются положениями Земельного кодекса Российской Федерации и следующих федеральных законов:

  • «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ
  • «О кадастровой оценке состояния» от 03.07.2016 N 237-ФЗ
  • «О государственной регистрации недвижимого имущества» от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ
  • «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ
Читайте также:  Грамотное решение вопроса, как продать землю, находящуюся в аренде

При оценке необходимо руководствоваться следующими приказами Минэкономразвития РФ:

  • Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 N 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»
  • Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 (с изменениями от 11 января 2011 г.) «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»
  • Приказ Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921 (ред. 23.11.2016) «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его составлению»
  • Приказ Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 г. N 222 (с изменениями от 17 ноября 2011 г.) «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения» в категории земель — вид разрешенного использования или уточнение площади земельного участка»
  • Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 (с изменениями от 12.05.2017) «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке»

Постановлениями Правительства Российской Федерации использовались:

  • Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. N 945 «О государственной кадастровой оценке земель»
  • Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (в редакции от 30.06.2010) «Об утверждении Правил государственной кадастровой оценки земель»

вы должны придерживаться официально утвержденных федеральных стандартов оценки:

  • «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»
  • «Общие концепции оценки, подходы и требования к оценке (ФСО № 1)»
  • «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»
  • «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

Сроки проведения

Кадастровая оценка земли

Результаты аттестации заносятся в Единый государственный реестр после утверждения их местной администрацией.

Результаты опубликованы на сайте Росреестра и в печати.

Они действительны не менее 5 лет до следующей кадастровой оценки, которая проводится один раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.

В этом интервале размер кадастровой стоимости остается неизменным.

До конца пятилетки стоимость может быть изменена только при необходимости:

  • исправьте любые ошибки, обнаруженные в документации, использованной при оценке.
  • изменить площадь или границы сайта;
  • перевод в другую категорию;
  • изменить тип назначения;

В этот период стоимость объекта на рынке также может меняться из-за изменения рыночной конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.

Кроме того, объективные характеристики участка могут измениться в результате природных факторов, таких как наводнения, землетрясения, оползни, дорожные работы.

Кадастровая стоимость может быть изменена по запросу собственника, обратившись в местную администрацию Росреестра или в суд.

Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения информации в Госкомимущество и в Единый реестр прав госимущества.

Читайте также:  Разбираемся, как купить земельный участок у государства под ИЖС?

Как проводится

Процедура начинается после принятия решения о проведении оценки.

Проходит это в несколько этапов:

Кадастровая оценка земли

  1. Формируется список объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
  2. Выбирается независимый оценщик и заключается договор.
  3. кадастровая съемка продолжается.
  4. Составляется отчет, проект которого необходимо заранее предоставить для его изучения.
  5. Отчет находится на рассмотрении.
  6. Утверждены результаты работы экспертов.
  7. Результаты заносятся в Единый реестр собственности.

Этой процедуре предшествует подготовительный этап, во время которого:

  1. собирается информация о климатических, экологических и гидрографических характеристиках местности.
  2. Зоны устанавливаются согласно генеральному плану, если оцениваются городские объекты.
  3. Земельные участки классифицируются по землепользователям и собственности.
  4. Классификация производится по функциональному назначению, городской значимости, типу предполагаемого использования (жилая, общественная и коммерческая или промышленная зона).
  5. Текущее использование оценивается, предполагается управление оценочными участками.
  6. Типовые графики и зоны оценки устанавливаются на основе рыночных данных.

Методика

Для кадастровой оценки земли специалисты используют различные методы, в основе которых лежат три основных подхода к оценке: дорогой, сравнительный и прибыльный.

Затратный подход

Кадастровая оценка земли

Применяется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости из-за их отсутствия, либо данный земельный участок не востребован потребителями.

Стоимость сайта определяется.

Специфика строительства, износ, цена участка учтены наиболее рациональным способом использования.

Сравнительный

Он состоит из оценки типовых объектов, у которых есть много аналогов для сравнения, имеется много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, такой подход учитывает только текущее состояние рынка; это состояние меняется со временем.

На этом подходе основаны следующие методы:

  1. Сравнение продаж для оценки застроенных или незастроенных земель с учетом продажных цен и предложений аналогичных земель.
  2. Положения об оценке населенных пунктов, в которых сочетаются метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается ценовая информация по сделкам с похожими общими объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом внесенных улучшений.
  3. Распределения для застроенных территорий. Информация о ценах на отдельные объекты, аналогичная этой, собирается с учетом доли сайта в рыночной стоимости одного объекта и возможности эффективного использования на основе внесенных улучшений.
  4. Использование по назначению, чтобы определить, можно ли использовать сайт для получения дохода.
  5. Капитализация арендной платы учитывает возможность получения дохода от застроенной или незастроенной земли с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
  6. Пока остается, возможность улучшения оценивается путем строительства участка для получения дохода.
Читайте также:  Тонкости при продаже части земельного участка

Доходный

Предпочтительно при планировании доходов от коммерческой эксплуатации, определяемых как ожидаемые доходы. Сумма определяется на основании изучения ранее полученного дохода.

Кадастровая оценка земли

Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:

  • предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.
  • учет рисков капитальных вложений;
  • анализировать информацию об этом сегменте рынка;
  • с возможностью прогнозирования денежного потока;

Это наиболее надежный и информативный метод работы с бизнес-объектами.

Особенности оценивания земель разного назначения

Оценка земельных участков различного назначения проводится на основе сравнительного метода, то есть сравнения информации о динамике изменения цен, любой другой информации о земельных участках, с использованием разных методов.

Земля обычно принадлежит городским или сельским поселениям, садоводческим, садоводческим товариществам или дачным участкам.

Если земельный участок сельскохозяйственного назначения расположен за пределами городских и сельских поселений, применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации арендного дохода. Определяются плодородие почвы, расположение, технологические свойства.

Если земля относится к другим категориям, находится за пределами сельских и городских поселений, применяется дорогой или выгодный способ:

  • учет затрат на прирост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала этих земель.
  • определение капитализации расчетного арендного дохода;

Оспаривание

Кадастровая оценка земли

В случае несогласия со значением оценки владелец сайта вправе ее оспорить.

Для начала вы можете обратиться в отдел госрегистра по месту нахождения объекта с соответствующей заявкой.

При этой организации существует комиссия по разрешению споров по результатам определения кадастровой стоимости. Ответ можно получить в течение 30 дней.

Практика такова, что эта комиссия редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обратиться в суд.

Если вы получили отказ в пересмотре стоимости предмета, вам следует написать жалобу в суд. Ответчиками по делу выступают кадастровые ведомства.

Установленная кадастровая стоимость не всегда соответствует стандартной средней стоимости земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится за пределами объекта: на его размер влияет город, район, инфраструктура.

Полезное видео

Посмотрите интересное видео, в котором рассказывается о порядке проведения кадастровой оценки объектов недвижимости.

Заключение

Может оказаться, что даже дешевая квартира в старой «хрущевке» имеет кадастровую стоимость выше рыночной, если находится в престижном районе между новостройками. Небольшой участок земли на оживленном шоссе так же ценен, как огромный участок земли в маленькой деревне вдали от оживленных автомагистралей.

Ссылка на основную публикацию