Нюансы сделки по купле-продаже земельного участка с домом

Нюансы сделки купли-продажи земли с домом

Индивидуальные дома продаются вместе с титулом земли, на которой они построены.

Таким образом, покупатель должен убедиться, что каждая из передаваемых недвижимостей адекватно описана в контракте.

Как правильно оформить договор, составить договор купли-продажи земли с домом, какие пункты должны быть в документе, какова цена процедуры? Мы обсудим эти вопросы в статье.

Правовое регулирование

Основные положения, регулирующие куплю-продажу недвижимости, закреплены в пункте 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Этот раздел содержит правила, регулирующие:

  • порядок перехода права собственности;
  • форма договора;
  • порядок государственной регистрации;
  • определение стоимости;
  • другие аспекты сделки.

При составлении договора необходимо учитывать общие требования ГК РФ к договорам, закрепленные в подразделе 2 «Общие положения договора».

Особого внимания заслуживает Закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества». Право собственности на дом и участок переходит к покупателю только после внесения соответствующей информации в ЕГРН сотрудником Росреестра. Кроме того, стороны не должны нарушать требования правил ТК ​​РФ и иных актов, регулирующих оборот земли.

Проведение покупки пошагово

Процесс следует разделить на несколько этапов:

  1. Нюансы сделки купли-продажи земли с домом

    Предварительная подготовка дома и земельного участка к продаже. Помимо наведения порядка, гражданин должен собрать первичные документы для продажи.

  2. Определение стоимости, по которой недвижимость будет выставлена ​​на продажу.
  3. Подготовка проекта договора. Стоит иметь шаблон, чтобы его можно было сразу предложить заинтересованному человеку.
  4. Разместите объявление и ищите покупателей. Для этого используются тематические сайты и традиционные методы: размещение информации на стендах и столбах.
  5. Переговоры, заключение договора.
  6. Получение денег и переход права собственности.

Перед продажей дома необходимо освободить объект от ограничений. Например, если дом передан в залог в результате невыплаченной ссуды, необходимо выплатить долг и снять залог при продаже.

Для реализации потребуются следующие документы:

  • документ, с которым было получено имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования, решение суда и др);
  • выписка из ЕГРН на дом и участок;
  • кадастровый паспорт на участок (должен быть у собственника, если участок сформирован до 2017 года);
  • технический паспорт на дом.

Внимание! Если продавец состоит в браке, необходимо заранее согласовать нотариальное согласие супруга на сделку.

Цена на недвижимость зависит от многих факторов:

  • размер дома и этажность;
  • посадочная площадка;
  • месторасположение (ценнее земля возле водоема и с хорошей транспортной доступностью);
  • технические характеристики дома — тип стеновых материалов, тип кровли, утеплителя и т д;
  • наличие на участке дополнительных построек: гаража, сарая, беседки;
  • наличие подведенных коммуникаций (газ, канализация, водоснабжение);
  • изгородь;
  • многолетние растения и деревья на участке;

Цена может быть ниже рыночной в следующих случаях:

  • прилегающие территории конфискованы для государственных нужд;
  • к участку ведет некрасивая грунтовая дорога;
  • рядом расположены крупные фермы, свалки ТБО, промышленные предприятия или другие объекты, которые могут загрязнять воздух.

Если собственник боится унизить, можно заказать профессиональную оценку. Но в любом случае цена фиксируется при переговорах с покупателем.

Предварительное соглашение

Нюансы сделки купли-продажи земли с домом

Это соглашение, в котором четко изложены намерения сторон: продать дом и землю и, следовательно, купить и заплатить за них.

В предварительном документе говорится:

  • срок заключения основного договора;
  • стоимость сделки;
  • перевод определенной суммы в качестве аванса или депозита;
  • прочие резервы.

Важно! Задаток не возвращается покупателю, если основной договор не был заключен по его вине. Или удвоится, если продавец откажется продавать.

Предварительные договоренности необходимы, если контракт не может быть исполнен в настоящее время. Например, покупатель должен продать другую недвижимость или взять ссуду. Затем стороны устанавливают условия сделки, затем решают свои проблемы и возвращаются к достигнутым договоренностям вне зависимости от того, как изменилась рыночная цена объекта недвижимости.

Без такого соглашения можно обойтись, если сделку можно будет завершить в течение 2 недель. Соответствующие условия перехода права собственности, оплаты, государственной регистрации могут быть указаны в договоре.

Процедура сбора документов

По закону для совершения сделки нужен только договор. Но покупателям требуется определенный пакет документов, чтобы убедиться, что передача права собственности законна.

Продавцу понадобятся:

  1. Нюансы сделки купли-продажи земли с домом

    Выписки из ЕГРН. Документы оформляются в Росреестре за 3 рабочих дня. Бумажная версия стоит 750 рублей за копию, электронная — 300 рублей.

  2. Кадастровый паспорт.
  3. Документ, подтверждающий переход права собственности.
  4. План посадки. Обязательно, если у покупателя есть сомнения по поводу расположения границ участка. Электронный план стоит 500 рублей, на бумажном — 1500.
  5. Технический паспорт на дом. Выдается в БТИ за 5 рабочих дней. Стоимость около 1200 руб.
  6. Справка из ПА о психически здоровом человеке. Оформляется после приема врача, стоит до 1000 руб.
  7. Справка об отсутствии задолженности за потребленные коммунальные услуги.

Ссылка! В некоторых случаях покупатели требуют справку от БТИ на постройки, зарегистрированные на сайте. Без этого документа можно обойтись, если в договоре прописаны характеристики недвижимости, которая продается вместе с подразделением. Обычно это сарай, гараж, баня и подобные постройки.

Как правильно составить соглашение?

Составить открытку можно несколькими способами:

  • связаться с агентом по недвижимости;
  • самостоятельно, используя готовый шаблон и рекомендации;
  • помощь юриста (нотариуса).

Договор заключается в письменной форме, заверения не требуется. У него должно быть имя, номер и дата. Договор подписывается лично покупателем и продавцом или их представителями. Документ составляется в 3-х экземплярах: для покупателя, продавца и для Росреестра.

В соглашении должны быть отражены следующие положения:

  • цена недвижимости;
  • объект сделки — продавец передает землю и дом и право собственности на него, а покупатель принимает и оплачивает;
  • описание дома — площадь, включая жилую площадь, этажность, адрес, кадастровый номер, другую важную информацию (количество подъездов, наличие мебели внутри и т д);
  • сведения об отсутствии обременений на имущество (не заложено, не сдано в аренду, право собственности на него в суде не оспаривается);
  • процедура ликвидации — одним или несколькими платежами, до или после перехода права собственности, наличными или безналичным расчетом;
  • покупатель подтверждает отсутствие юридических ограничений на приобретение им имущества;
  • подписи сторон, имя и фамилия, при необходимости банковские реквизиты.
  • описание участка — площадь, категория земли, вид разрешенного использования, адрес, кадастровый номер;
  • порядок переезда участка и дома (в какие сроки, в данном случае используется акт сдачи-приемки);
  • меры ответственности (возмещение убытков, уплата штрафов за просрочку платежа или несвоевременную передачу права собственности);
  • заключительные положения (порядок разрешения споров, порядок изменения и расторжения контракта и т д);
  • возложение обязанности зарегистрировать сделку на одну из сторон;
  • Нюансы сделки купли-продажи земли с домом

    информация о продавце и покупателе (ФИО, дата рождения, место жительства, серия и номер паспорта, дата и орган, выдавший);

  • заявление о переходе права собственности только после государственной регистрации сделки;

Стороны при желании могут добавлять различные права и обязанности, устанавливать особые меры ответственности и т.д.

  1. Скачать форму договора купли-продажи земли с домом
  2. Скачать образец договора купли-продажи земли с домом

Подробную статью о заключении сделки читайте здесь.

Как проходит процедура регистрация сделки в Росреестре и окончательный расчёт?

После подписания договора и перехода права собственности покупатель отправляется в управление Росреестра по месту нахождения. Также можно подать апелляцию через сайт Росреестра и МФЦ.

Нюансы сделки купли-продажи земли с домом

Человеку понадобится:

  • заявление (заполненное по образцу на сайте);
  • 2 оригинала договора и приложений, в том числе акт приема-передачи и смены собственника (если оформлен).

В качестве госпошлины необходимо внести аванс в размере 2000 рублей.

Регистратор проверяет соответствие представленных документов требованиям законодательства. При отсутствии нарушений документы принимаются. Внесение изменений в USRN занимает до 10 рабочих дней.

Из Росреестра гражданин получает 1 экземпляр договора с отметкой о регистрации. Человек может запросить выписку из ЕГРН с актуальной информацией о принадлежащем ему имуществе.

Внимание! Часто покупатель и продавец связывают окончательное соглашение контракта с государственной регистрацией. В случае нарушения закона информация не будет занесена в ЕГРН. Поэтому будущий собственник застрахован.

Подробнее о записи транзакции с помощью MFC смотрите в видео:

Подробнее о регистрации здесь.

Сколько стоит оформление?

За сбор документов продавец заплатит от 600 руб. До 2500 руб. Стоимость оформления сделки — 2000 руб.

Владелец несет ответственность за сбор документов, касающихся собственности и личности продавца. Покупатель обращается в Росреестр и оплачивает госпошлину за счет собственных средств.

Можно ли купить только землю?

Судьба земли напрямую зависит от судьбы расположенного на ней сооружения. Статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо запрещает передачу дома без переуступки. Специалист Росреестра откажет в регистрации такого договора.

Возможна ситуация, когда дом возводится на земельном участке, предоставленном в аренду под строительство ИЖС. Затем право пользования земельным участком переходит к покупателю. Он будет обязан платить арендную плату, а также может оформить землю в собственность в соответствии с законом.

Возможные нюансы и подводные камни

Нюансы сделки купли-продажи земли с домом

Несовершеннолетние могут быть зарегистрированы в жилом доме. Прекращение регистрации несовершеннолетних возможно только с разрешения органа опеки и попечительства.

Чтобы не решать эту проблему в суде, следует попросить выписку из личного кабинета. Продавец должен завершить регистрацию всех лиц в помещении до дня его передачи покупателю.

Если дом продается с дополнительным оборудованием, например, с газовым котлом, сантехникой и так далее, это необходимо прописать в договоре.

Вы можете создать отдельное приложение, в котором будут перечислены все свойства. В противном случае продавец может указать, что он передал только само здание, а оставшееся имущество необходимо вернуть ему.

Заключение

Договор купли-продажи дома с земельным участком распространяется одновременно на 2 объекта недвижимости. Каждую из них стоит описать подробно. В остальном условия договора стандартные.

Также стороны могут оформить отдельное приложение с перечнем передаваемых дополнительных объектов: вспомогательные постройки, мебель, отопительное оборудование и т.д.

Читайте также:  Все, что необходимо знать о предоставлении земельных участков детям-инвалидам
Ссылка на основную публикацию