Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков и возможность переоценки

Различия между кадастровой и рыночной стоимостью земли и возможность переоценки

Чтобы обозначить разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, прежде всего, определим значение терминов.

Рыночная стоимость земли — это цена, установленная в соответствии с тенденциями рынка недвижимости в районе, где находится земля (далее ZU), и на момент продажи.

Владелец вправе назвать его произвольно.

Однако опытные экономисты считают разумным прибегнуть к услугам профессионального оценщика для определения подходящей стоимости.

Отличия друг от друга

Кадастровая стоимость земельного участка равна его стоимости, используемой для определения суммы налога на имущество, арендной платы, если объект находится в собственности государства, и других платежей.

Эта величина рассчитывается на основании Земельного кодекса РФ, а также ФЗ-135. Определяется лицензированными органами, государственными служащими и лицензированными оценщиками не реже одного раза в пять лет.

Основные различия между кадастровой стоимостью земли и рыночной стоимостью:

  • Установлен КС на государственном уровне, а не владельцем. Следовательно, это менее гибкий индикатор.
  • Значение COP может значительно увеличиваться. К тому же это не всегда оправдано.
  • Подавать для разных целей. KS настроен на сбор различных платежей, RS за операцию купли-продажи.
  • COP рассчитывается по средним критериям, поэтому полученное значение не всегда адекватно отражает фактическую стоимость подразделения. При этом не учитывается спрос на такие объекты и общее состояние рынка.

Чтобы подробнее узнать о понятии кадастровой стоимости, рекомендуем прочитать соответствующую статью.

Методика установления

Официальные списки объектов для анализа публикуются перед оценкой.

Составление этих списков и определение кадастровой стоимости производятся согласно ранжированию в 17 баллов.

Различия между кадастровой и рыночной стоимостью земли и возможность переоценки

При расчете кадастровой стоимости учитываются следующие факторы:

  • наличие инфраструктуры.
  • коммуникации;
  • категория земель;
  • позиция;
  • квадрат;
Читайте также:  Как найти кадастровый номер земельного участка по адресу

Чтобы узнать больше об этапах и порядке расчета кадастровой стоимости, рекомендуем прочитать соответствующую статью.

Формирование цены

Арендодатель, желающий продать свою землю, сначала думает, как определить, по какой цене ее продать. Есть несколько способов определить рыночную стоимость.

Например, вы можете обратиться к независимому специалисту или проконсультироваться в агентстве по недвижимости. Возможна самооценка.

Тем, кто предпочитает последний вариант, рекомендуется учитывать следующие факторы:

  • Юридический. Кадастровые данные и титул собственности.
  • Экономический. В каком качестве можно использовать сайт. Какая потенциальная прибыль от его использования. Сколько будут стоить предполагаемые затраты на его предоставление.
  • Физик. Среди них площадь участка, качество земли, наличие построек.

Давайте подробнее рассмотрим различные подходы к определению рыночной стоимости:

  • Выгодно. Относится к коммерческой недвижимости. Расчет основан на потенциальной или ранее полученной прибыли.
  • Дорогая. Не подходит для самостоятельного использования. Он используется, когда нет информации о коммерческой стоимости и рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости.
  • Сравнительная степень. Он используется для оценки однотипных сайтов. Доступен самый простой вариант.

Первый, сравнительный подход включает несколько методов:

  • Метод распределения сводится к выявлению взаимосвязи между стоимостью построенных зданий и стоимостью земли. Для каждого региона и объекта строительства существует строгая пропорция между этими значениями.
  • Метод распределения заключается в определении разницы между рыночной стоимостью земли с улучшениями и стоимостью улучшений с учетом их износа.
  • Сравнимый метод продажи — это сравнение цен, по которым партии аналогичных размеров и конструкций были проданы в данном месте за последние три или шесть месяцев. По принципу замещения, в результате чего рыночная стоимость равна уровню наименьших цифр.

В последнем подходе, прибыльном, можно выделить такие виды, как:

  • Метод капитализации арендной платы. Он состоит в определении годового дохода, который будет приносить данный земельный участок, с последующим делением его на коэффициент капитализации или умножением на период, необходимый для воспроизводства земельного капитала.
  • Метод отдыха. Он предоставляет специальные формулы, которые включают данные о потенциальном доходе участка, стоимости его размещения, коэффициентах капитализации и улучшении земель.
  • Режим использования по назначению. Чаще всего его используют при оценке незастроенных территорий. Применимо только в тех случаях, когда сайт способен приносить доход. Например, предусмотрено дальнейшее разделение оцениваемой площади на более мелкие участки. Затем учитывается стоимость каждого отдельного сайта с учетом затрат на его разработку.
Читайте также:  Правила оформления договора дарения дома и земельного участка, а также образец документа

Влияние на расчет налога на землю

Земельный налог — это кадастровая стоимость, умноженная на ставку налога, установленную муниципальным правительством.

Максимальные коэффициенты установлены налоговым кодексом и не могут быть превышены. Они составляют 0,3% и 1,5% в зависимости от типа почвы. Подробнее о порядке исчисления налога на имущество рекомендуем прочитать в соответствующей статье на нашем сайте.

Возможность переоценки

Различия между кадастровой и рыночной стоимостью земли и возможность переоценки

Если собственник считает, что кадастровая стоимость слишком высока, он может запросить переоценку.

Причина должна заключаться в изменении причины, которая привела к просчету.

Лица, которые могут запросить пересчет KC, должны иметь право собственности, наследования или бессрочного использования этой памяти.

Переоценка может проводиться при:

  • изменение схемы использования.
  • наложение залога;
  • уменьшение площади;
  • изменение категории;
  • ухудшение состояния земель;

Практика показывает, что пересмотр кадастровой стоимости приводит к значительной экономии для пользователя или владельца сайта.

Вся информация о порядке и способах снижения кадастровой стоимости приведена в соответствующей статье.

Полезное видео

Посмотрите интересное видео, в котором объясняются методы оценки и различия между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости.

Заключение

Подводя итог, следует отметить, что показатели считаются правильными, когда рыночная стоимость превышает кадастровую на 30%. Допускается и их примерное равенство.

Если кадастровая стоимость значительно выше рыночной, владельцу рекомендуется обратиться в кадастровую палату с просьбой о пересмотре.

Ссылка на основную публикацию