Содержание
Недвижимость стоит дорого, поэтому люди стараются обезопасить себя от возможных проблем.
При покупке земельного участка для строительства ИЖС сторонам сделки требуется множество документов, которые содержат полную информацию о праве собственности и собственнике.
Ни в одном законе нет точного перечня ценных бумаг, которые потребуются сторонам для совершения сделки.
Разбираем в статье, какой стандартный пакет документов нужен для покупки земли под строительство ИЖС и о каких дополнительных документах, а также на что нужно обратить особое внимание при проверке.
Правовое регулирование
В российском законодательстве есть только одно требование к документам, необходимым для покупки земли — сделка должна быть оформлена в письменной форме. Правила составления договоров закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации: в подпункте 2 («Общие положения о договоре») раздела 3 и в пункте 7 части 2, правила которых регулируют продажу недвижимого имущества.
Закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимого имущества» говорится, что информация о продаже земельного участка должна быть внесена в ЕГРН на основании запроса от покупателя или продавца и документов, подтверждающих сделку. Например, договор и акт приема-передачи права собственности.
Базовый перечень бумаг для приобретения земли
Стороны сделки обязаны заключить договор. В тексте соглашения должны быть отражены:
- другие условия: вступление договора в силу, алгоритм разрешения споров, порядок изменения условий договора и так далее;
- сведения о сторонах (ФИО / название организации, дата рождения, паспортные данные каждой стороны и представителей);
- описание объекта — адрес, площадь, категория земель, разрешенное использование земли, другие важные характеристики (например, наличие подключенной электросети);
- пункт о переходе права собственности после регистрации сделки в Росреестре;
- подписи и данные сторон.
- предметом договора является платная передача земельного участка;
- указание того, кто и за чей проводит государственную регистрацию договора;
- меры ответственности — сторона, нарушившая условия договора, возмещает другой стороне убытки;
- условия, сроки и порядок сделки;
-
наименование документа, дата выдачи и место;
- указание на то, что имущество принадлежит продавцу и не имеет ограничений (не заложено, не сдано в аренду третьим лицам, не было обращено взыскания и т д);
- количество копий договора;
Внимание! Договор составлен в 3-х экземплярах. По одному остается за каждой партией, а другой вносится в федеральный реестр.
Статья 556 ГК РФ гласит, что передача недвижимого имущества осуществляется по Акту приема-передачи.
В договоре должна быть указана следующая информация:
- название, дата и место составления;
- сведения о сторонах (копируются данные покупателя и продавца из договора);
- информация о контракте;
- указание на то, что акт подтверждает передачу сайта, указанного в договоре купли-продажи;
- характеристики участка (адрес, кадастровый номер, площадь и т д);
- список объектов, которые есть на сайте и которые передаются вместе с ним (например, приложения);
- перечень вещей и документов, которые бывший собственник передает покупателю (техническая документация, ключи и т д);
- сведения о количестве копий документа (оформляется не менее 3-х);
- ФИО продавца и покупателя, подписи сторон или их представителей.
Важно! Если стороны не желают составлять акт приема-передачи, то в договоре необходимо отдельно указать, что сайт передается в определенное время и без подписания указанного документа.
Дополнительные бумаги
Покупатели также требуют от продавцов:
- справки психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД) о том, что продавец там не зарегистрирован.
-
выписка из ЕГРН;
- личный паспорт и копии его страниц;
- справка БТИ о том, что на сайте не зарегистрировано никакой собственности;
- граничная плоскость;
В выписке из ЕГРН необходимо проверить:
- если площадь соответствует указанной продавцом;
- если земля принадлежит продавцу;
- категория земель;
- разрешенное использование земли;
- соответствие кадастрового плана участка фактической конфигурации границ.
- наличие обременений, не предусмотренных договором, если на участок наложен арест;
Декларация оформляется в электронном или бумажном виде. Информация, содержащаяся в нем, действительна с момента выдачи, поэтому перед подписанием договора и переводом денег желательно заказать еще один.
Ссылка! Если у покупателя возникают сомнения в правильности расстановки границ участка в натуральном выражении, следует пригласить кадастрового инженера для консультации
Паспорт гражданина должен быть действующим. Информация из него должна совпадать с информацией о владельце в выписке из ЕГРН. Паспортные данные передаются в договор.
Если гражданин записан в ПНД или НД, стороны могут заказать медицинское обследование в день совершения сделки. Врач осмотрит пациента и выдаст справку о том, что в это время человек может полностью понять, что происходит, и направить свои действия.
Проверка информации по земельному наделу
С почвой могут возникнуть следующие проблемы:
-
Покупателю показали участок, который на самом деле не принадлежит продавцу. Например, собственник отгородил часть коммунальной земли, о чем властям пока ничего не известно. От нового владельца может потребоваться адаптация участка к земельному плану и кадастровому паспорту.
- Продажа земли неправомочным лицом. Например, договор подписывает сын или внук собственника без доверенности. Это соглашение недействительно.
- Продажа имущества гражданином, не владеющим им. Например, человек владеет земельным участком на основании унаследованного права пожизненного владения. Соглашение не будет зарегистрировано в Росреестре.
- Продавец стоит на учете в психоневрологическом диспансере по причине болезни и не каждый день может контролировать свои действия и осознавать их правовые последствия. Риск отмены сделки увеличивается из-за того, что владелец не до конца понимает, что происходит.
- Сделка не будет зарегистрирована, если имущество находится в залоге или если суд наложил запрет на отчуждение.
Этих проблем можно избежать, если понадобятся дополнительные документы от продавца и внимательно их изучите. Контракт должен быть составлен только на основании информации, содержащейся в официальных документах.
Подробнее о проверке документов смотрите в видео:
Что нужно для регистрации сделки в Росреестре?
Для того чтобы передача права собственности на дом была отмечена в ЕГРН, покупатель должен предоставить регистратору:
- личный паспорт.
- заявление, заполненное по установленной форме (оформленное по месту оказания услуги);
- 2 оригинала договора купли-продажи и приложений к нему (например, акта приема-передачи);
Документ, подтверждающий уплату госпошлины, предъявлять не нужно — поступление денежных средств на счет руководства Росреестра отражается в муниципальной платежной системе.
Гражданин вручает оба экземпляра договора. Один остается на хранении в Росреестре, другой возвращается с отметкой о регистрации.
Заключение
Для оформления купли-продажи земли и ее последующей регистрации требуется только договор. Покупателям требуются другие документы, чтобы удостовериться в авторитете продавца и проверить, действительно ли задание соответствует всем заявленным характеристикам.