Подробно о том, какие документы нужны для покупки участка под ИЖС

Недвижимость стоит дорого, поэтому люди стараются обезопасить себя от возможных проблем.

При покупке земельного участка для строительства ИЖС сторонам сделки требуется множество документов, которые содержат полную информацию о праве собственности и собственнике.

Ни в одном законе нет точного перечня ценных бумаг, которые потребуются сторонам для совершения сделки.

Разбираем в статье, какой стандартный пакет документов нужен для покупки земли под строительство ИЖС и о каких дополнительных документах, а также на что нужно обратить особое внимание при проверке.

Правовое регулирование

В российском законодательстве есть только одно требование к документам, необходимым для покупки земли — сделка должна быть оформлена в письменной форме. Правила составления договоров закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации: в подпункте 2 («Общие положения о договоре») раздела 3 и в пункте 7 части 2, правила которых регулируют продажу недвижимого имущества.

Закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимого имущества» говорится, что информация о продаже земельного участка должна быть внесена в ЕГРН на основании запроса от покупателя или продавца и документов, подтверждающих сделку. Например, договор и акт приема-передачи права собственности.

Базовый перечень бумаг для приобретения земли

Стороны сделки обязаны заключить договор. В тексте соглашения должны быть отражены:

• другие условия: вступление договора в силу, алгоритм разрешения споров, порядок изменения условий договора и так далее;
• сведения о сторонах (ФИО / название организации, дата рождения, паспортные данные каждой стороны и представителей);
• описание объекта — адрес, площадь, категория земель, разрешенное использование земли, другие важные характеристики (например, наличие подключенной электросети);
• пункт о переходе права собственности после регистрации сделки в Росреестре;
• подписи и данные сторон.
• предметом договора является платная передача земельного участка;
• указание того, кто и за чей проводит государственную регистрацию договора;
• меры ответственности — сторона, нарушившая условия договора, возмещает другой стороне убытки;
• условия, сроки и порядок сделки;

• 

  наименование документа, дата выдачи и место;

• указание на то, что имущество принадлежит продавцу и не имеет ограничений (не заложено, не сдано в аренду третьим лицам, не было обращено взыскания и т д);
• количество копий договора;

Внимание! Договор составлен в 3-х экземплярах. По одному остается за каждой партией, а другой вносится в федеральный реестр.

Статья 556 ГК РФ гласит, что передача недвижимого имущества осуществляется по Акту приема-передачи.

В договоре должна быть указана следующая информация:

1. название, дата и место составления;
2. сведения о сторонах (копируются данные покупателя и продавца из договора);
3. информация о контракте;
4. указание на то, что акт подтверждает передачу сайта, указанного в договоре купли-продажи;
5. характеристики участка (адрес, кадастровый номер, площадь и т д);
6. список объектов, которые есть на сайте и которые передаются вместе с ним (например, приложения);
7. перечень вещей и документов, которые бывший собственник передает покупателю (техническая документация, ключи и т д);
8. сведения о количестве копий документа (оформляется не менее 3-х);
9. ФИО продавца и покупателя, подписи сторон или их представителей.

Важно! Если стороны не желают составлять акт приема-передачи, то в договоре необходимо отдельно указать, что сайт передается в определенное время и без подписания указанного документа.

Дополнительные бумаги

Покупатели также требуют от продавцов:

• справки психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД) о том, что продавец там не зарегистрирован.

• 

  выписка из ЕГРН;

• личный паспорт и копии его страниц;
• справка БТИ о том, что на сайте не зарегистрировано никакой собственности;
• граничная плоскость;

В выписке из ЕГРН необходимо проверить:

• если площадь соответствует указанной продавцом;
• если земля принадлежит продавцу;
• категория земель;
• разрешенное использование земли;
• соответствие кадастрового плана участка фактической конфигурации границ.
• наличие обременений, не предусмотренных договором, если на участок наложен арест;

Декларация оформляется в электронном или бумажном виде. Информация, содержащаяся в нем, действительна с момента выдачи, поэтому перед подписанием договора и переводом денег желательно заказать еще один.

Ссылка! Если у покупателя возникают сомнения в правильности расстановки границ участка в натуральном выражении, следует пригласить кадастрового инженера для консультации

Паспорт гражданина должен быть действующим. Информация из него должна совпадать с информацией о владельце в выписке из ЕГРН. Паспортные данные передаются в договор.

Если гражданин записан в ПНД или НД, стороны могут заказать медицинское обследование в день совершения сделки. Врач осмотрит пациента и выдаст справку о том, что в это время человек может полностью понять, что происходит, и направить свои действия.

Проверка информации по земельному наделу

С почвой могут возникнуть следующие проблемы:

1. 

   Покупателю показали участок, который на самом деле не принадлежит продавцу. Например, собственник отгородил часть коммунальной земли, о чем властям пока ничего не известно. От нового владельца может потребоваться адаптация участка к земельному плану и кадастровому паспорту.

2. Продажа земли неправомочным лицом. Например, договор подписывает сын или внук собственника без доверенности. Это соглашение недействительно.
3. Продажа имущества гражданином, не владеющим им. Например, человек владеет земельным участком на основании унаследованного права пожизненного владения. Соглашение не будет зарегистрировано в Росреестре.
4. Продавец стоит на учете в психоневрологическом диспансере по причине болезни и не каждый день может контролировать свои действия и осознавать их правовые последствия. Риск отмены сделки увеличивается из-за того, что владелец не до конца понимает, что происходит.
5. Сделка не будет зарегистрирована, если имущество находится в залоге или если суд наложил запрет на отчуждение.

Этих проблем можно избежать, если понадобятся дополнительные документы от продавца и внимательно их изучите. Контракт должен быть составлен только на основании информации, содержащейся в официальных документах.

Подробнее о проверке документов смотрите в видео:

Что нужно для регистрации сделки в Росреестре?

Для того чтобы передача права собственности на дом была отмечена в ЕГРН, покупатель должен предоставить регистратору:

• личный паспорт.
• заявление, заполненное по установленной форме (оформленное по месту оказания услуги);
• 2 оригинала договора купли-продажи и приложений к нему (например, акта приема-передачи);

Документ, подтверждающий уплату госпошлины, предъявлять не нужно — поступление денежных средств на счет руководства Росреестра отражается в муниципальной платежной системе.

Гражданин вручает оба экземпляра договора. Один остается на хранении в Росреестре, другой возвращается с отметкой о регистрации.

Заключение

Для оформления купли-продажи земли и ее последующей регистрации требуется только договор. Покупателям требуются другие документы, чтобы удостовериться в авторитете продавца и проверить, действительно ли задание соответствует всем заявленным характеристикам.