Покупка земельного участка — на что обратить внимание?

Покупка земли: на что обращать внимание?

Покупка земли становится все более востребованной на рынке недвижимости. Кто-то покупает под строительство загородного дома, а кто-то оценивает землю для коммерческих целей.

Так или иначе, любая сделка с недвижимостью всегда несет в себе определенные риски.

Чтобы избежать случаев мошенничества и не остаться без земельного участка и денег, стоит самостоятельно проверить информацию об объекте и его владельце.

В статье мы рассмотрим все возможные риски, поговорим о том, как обезопасить себя от возможных проблем и на что обращать внимание при покупке.

Что необходимо проверить и какие могут быть подводные камни?

Покупка земли: на что обращать внимание?

Рекомендуется воспользоваться услугами юриста, который обеспечит грамотную сделку и соберет всю необходимую информацию для покупки земельного участка.

Он вместо покупателя проверит сделку на предмет уборки, а также составит договор купли-продажи.

На специалисте экономить не стоит, юридическое сопровождение предлагает покупателю свои преимущества. Однако вы можете сами проверить землю перед ее покупкой.

Категорию земли

В кадастровом паспорте есть отметка о категории земли. Это накладывает некоторые ограничения на использование задания. Например, нельзя построить дом на земле сельхозназначения. Поэтому важно приобретать землю под конкретные нужды.

Важно! Изменить категорию землепользования можно, но это долгая и сложная процедура.

Для проверки подлинности данных кадастрового паспорта покупателю необходимо заказать выписку из Росреестра.

Сделать это можно в режиме онлайн на сайте:

  • введите код с картинки;
  • нажмите на ссылку с появившимся сайтом.
  • нажмите на кнопку «Отправить заявку”;
  • указать кадастровый номер или точный адрес участка;

Онлайн-декларация будет содержать записи «Категория» и «Разрешенное использование». Вы можете просмотреть эти данные бесплатно.

Местоположение

Покупатель должен лично осмотреть объект перед подписанием договора купли-продажи. Это даст представление о состоянии земли. При осмотре рекомендуется оценить качество почвы.

Для этого необходимо пробурить 2-3 скважины глубиной 1-2 метра. Если они наполняются водой в течение часа, это говорит о близости подземных источников. Это хорошо для сельского хозяйства, но не для постройки дома.

Внимание! Статья 8 Закона Российской Федерации от 15.05.1991 г. 1244-1 обеспечивает расшифровку понятия «зона отчуждения». В таких районах жилые дома и домохозяйства ограничены деятельностью населения. Важно убедиться, что сайт не входит в эти области.

Наличие обременений и сервитутов

Покупка земли: на что обращать внимание?

Вместе с сайтом покупатель может приобретать залоговые права. Например, задолженность по счетам, ограничение прав пользования, наличие сервитутов и т.д.

Читайте также:  Возможна ли покупка земельного участка без межевания?

Также вы можете узнать об этих функциях на сайте Росреестра:

  1. Онлайн-декларация будет содержать запись «Права и ограничения”.
  2. Вы должны открыть его для просмотра.
  3. Объект будет слева, а текущие ограничения — справа.

лучше всего заказать полную выписку из ЕГРН, в которой будет подробная информация. Этот документ платный, но содержит обширную информацию о сайте и владельце.

Проверка продавца

Договор купли-продажи земли может быть подписан собственником или его представителем.

  • Если сделку оформляет представитель, вам понадобится нотариально заверенная доверенность, в которой подтверждаются паспортные данные владельца.
  • Если в декларации USRN указано несколько собственников, один из них может оформить на себя доверенность и заключить сделку с их разрешения.
  • Если транзакцию проводит собственник, его имя должно быть указано в декларации USRN и совпадать с данными в паспорте.

Корректность информации в документах

Перед заключением договора продавец должен предоставить все документы для проверки земельного участка. С 2017 года кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности заменены выпиской из ЕГРН.

Но покупателю рекомендуется дополнительно запросить:

  1. документы о праве собственности (договор купли-продажи с предыдущим владельцем, договор дарения и т д);
  2. технический паспорт;
  3. технический и кадастровый план.

Также продавец может предоставить старые документы: кадастровый паспорт, выданный до 2017 года, и свидетельство о праве собственности. Но они второстепенные. Продавец заказывает справку из ЕГРН.

Сроки годности документов на землю

В кадастровом паспорте не было срока годности. Однако рекомендуется менять его каждые 5 лет после инвентаризации, а также при любых изменениях в данных владельца. Но у выписки USRN, которая сегодня требуется при продаже земли, есть срок годности. Он действителен только в течение 30 дней с момента выдачи.

Наличие согласия супруга на продажу недвижимости

В соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации имущество, приобретенное в браке, является обычным явлением. Поэтому продавец должен приложить нотариально заверенное согласие супруга.

Покупка земли: на что обращать внимание?

Это правило не применяется, если продавец:

  • приобрели участок перед свадьбой;
  • имеет брачный договор, который предусматривает, что второй супруг не претендует на определенную землю или недвижимость в целом.
  • средства, полученные в результате бесплатной транзакции (дарение, наследование);

Интересно! Если нынешний владелец разведен, согласие на продажу бывшего супруга потребуется, если земля была приобретена, когда они были в браке. Исключением является наличие решения суда о разделе имущества.

Покупатель не может самостоятельно проверить, состоял ли продавец в браке. Но может потребоваться выписка из ЗАГСа.

Читайте также:  Правила оплаты госпошлины при покупке земельного участка

Необходимые коммуникации

Желательно приобретать землю, к которой уже подведены коммуникации:

  1. воды;
  2. газ;
  3. электричество;
  4. канализация;
  5. интернет и так далее

Подключить коммуникации можно самостоятельно после покупки, но в этом случае стоит уточнить стоимость работ. Это можно сделать в вашем местном органе управления.

Но сначала нужно спросить у соседей возможность обобщить необходимые услуги. Например, подключение коммуникаций к дому в коттеджном поселке может стоить несколько сотен тысяч рублей.

Сделки с администрацией

Приобретение муниципальной или государственной земли считается вполне безопасным, так как собственник по умолчанию ведет себя сознательно.

Продажа осуществляется по кадастровой стоимости, что считается выгодным, но:

  • оценка земли проводится каждые 5 лет, но не всегда соответствует действительности;
  • существует риск приобретения земли с ограниченными правами пользования.
  • муниципалитет стремится продать неликвидную землю (бесплодная земля, невозможность провести коммуникации и т д);
  • кадастровая цена в некоторых регионах сильно завышена (больше рыночной);

Если гражданин хочет купить землю, его стоит поискать самостоятельно и оплатить все оценки.

Риски при сделке с частным лицом или организацией

Покупка земли: на что обращать внимание?

При заключении сделки с юридическим или физическим лицом необходимо обязательно воспользоваться услугами юриста.

Вы не можете подписать контракт, не прочитав его предварительно, потому что здесь гораздо больше рисков.

Юрист поможет разобраться со сложными определениями и непонятными пунктами договора.

Нюансы в документах

Хотя продавец обязан предоставить выдержку из USRN, покупатель также должен заказать ее, чтобы убедиться в точности информации. Особое внимание стоит уделить договору.

Он должен быть лаконичным, без жирных абзацев и мелкого шрифта. Можно только заключить договор с собственником. Земля должна быть приватизирована.

Тонкости оформления сделки

Договор купли-продажи может быть оспорен, если продавец не получил всех необходимых разрешений:

  • органами опеки и попечительства, если держатели несовершеннолетние и опекун завершает операцию;
  • совладельцами, если у сайта несколько владельцев.
  • от супруга, даже если право собственности на него не зарегистрировано, но земля была куплена после заключения брака;

Примечание! Наибольший риск несут сделки с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан. Полностью лишить их прав на недвижимость проблематично.

Прочие риски

Вы не должны выбирать землю для покупки только на основании цены.

Читайте также:  Подробно о том, какие документы нужны для покупки участка под ИЖС

Низкая стоимость и срочность сделки обычно сопряжены с дополнительными рисками:

  1. плохое качество почвы;
  2. весенние паводки;
  3. плановый изъятие земли для нужд государства;
  4. расположение рядом с помещениями общего пользования.

Пример. Участок имеет плодородную землю, проведены все коммуникации, развита инфраструктура. Но огород примыкает к реке, поэтому велика вероятность затопления, кроме того, собственник не имеет права препятствовать выходу горожан к реке, а значит, им придется отказаться от установки ограждения.

Приобретение земли с незавершенным строительством

Покупка земли: на что обращать внимание?

Если вы покупаете участок с незавершенным строительством, необходимо убедиться, что:

  • на момент покупки не был заключен договор на строительство, так как такой дом нельзя приобрести до окончания работ;
  • менее 10 лет прошло с тех пор, как компетентный орган уведомил о строительстве.
  • недостроенный дом оформляется в собственность;

При соблюдении этих условий недостроенное здание можно выкупить вместе с земельным участком и продолжить его строительство. Но для начала нужно проверить соответствие дома нормам (возврат с границы, площадь, этажность и так далее). Если дом не зарегистрирован или срок строительства отсутствует, продавец может только снести это здание.

Ссылка! При покупке недостроенного дома необходимо заключить договор, в котором подробно описаны характеристики постройки и приложена вся документация на дом.

Приобретение по садовой книжке

купить землю по садовой книге невозможно, так как этот документ подтверждает членство в СНТ, но не право на конкретный участок.

Но такие сделки проводятся, потому что стоимость неприватизированной земли очень низкая, а сама процедура проста:

  1. Продавец пишет заявление об отказе от членства в СНТ.
  2. Покупатель оформляет заявку на вступление в СНТ (оба документа принимает директор товарищества).
  3. Составляется официальный договор купли-продажи.

Перед переводом денег нужно поговорить с администрацией СНТ и узнать, есть ли задолженность по взносам, а также другая информация о продавце. Однако такие сделки могут быть оспорены, поэтому лучше покупать уже приватизированную землю.

Заключение

С отменой кадастрового паспорта продажа стала более прозрачной. Покупатель может убедиться в правах продавца на себе, если закажет выписку из ЕГРН. Также нужно лично осмотреть землю и поговорить с соседями, чтобы одним махом не купить свинью.

Ссылка на основную публикацию