Понятие и стоимость оценки права аренды земельного участка

Понятие и стоимость оценки права аренды земельного участка

Согласно законодательству собственник земельного участка имеет право распоряжаться им: продавать, сдавать в аренду. При аренде права переходят к арендатору на определенный срок.

Арендатор вправе передать права, взяв на себя обязательства арендодателя. Их стоимость устанавливается исходя из полученной прибыли.

Как правильно оценить права, какова методика оценки права аренды земли?

Что это такое?

Оценка права аренды земельного участка — перечень мероприятий, направленных на определение фактической стоимости права аренды.

Устанавливается на основании льготы, снятой правообладателем. Оценка проводится специализированным экспертом.

Для оценки земельного участка потребуется предоставить сертификаты:

  • кадастровый паспорт;
  • документы БТИ;
  • паспорт собственника объекта.
  • документы на землю и постройки;
  • планиметрия;

Цели оценивания

Понятие и стоимость оценки права аренды земельного участка

Процесс оценки аренды земли преследует определенные цели. Базовый:

  • внести вклад в уставный капитал;
  • оценить стоимость организации, владеющей правами;
  • в судопроизводстве.
  • оформление ссуды под залог земли;
  • для инвестиций;
  • купля-продажа прав;

требуется процедура передачи прав.

Руководит процессом оценщик, специалист необходимой квалификации. Инициатор — собственник права или земли. Срок работы — до 10 дней.

Что влияет на стоимость?

Денежная выгода от владения земельными правами зависит от нескольких факторов:

  1. Физические: площадь участка, расположение, наличие коммуникаций.
  2. Юридические — категория земли, возможность возведения построек.

Процедура включает не оценку материальных активов, а оценку выгод от долгосрочного использования земли.

Методики

Специалисты выделяют 3 метода:

  1. Сравнительная степень.
  2. Выгодно.
  3. Дорогая.

Понятие и стоимость оценки права аренды земельного участка

Несмотря на выбранный метод, существуют основные правовые принципы:

  • при наличии одинаковых объектов выбор упадет на более дешевый;
  • землепользование будет выгодным, если соблюдается закон.
  • на стоимость влияет выгода;
Читайте также:  Вся необходимая информация о госпошлине за регистрацию договора аренды земельного участка

Если при оценке не используется какой-либо из подходов, специалист обязан предоставить обоснование в отчете.

Сравнение продаж

Сравнительный метод, суть которого заключается в сборе данных об аналогичных объектах, для изучения стоимости продажи их прав на аренду. После определения условий сравнивается каждый критерий, изучаются различия, проводится полный анализ с расчетом окончательной цены.

Параметры сравнения:

  • возможность продления договора;
  • период до окончания трудового договора;
  • возможность покупки земельного участка арендатором.
  • размер ежемесячной арендной платы, периодичность;

Применяется в ситуациях, когда рынок недвижимости развит, а рассматриваемая земля нестандартная.

Выделение

Понятие и стоимость оценки права аренды земельного участка

Для проведения сравнительного анализа затрат необходима информация о стоимости аренды аналогичного объекта. Если данные отсутствуют, цены на рынке предлагаются.

Строения, имеющиеся на участке, не должны снижать цену, но увеличивать выгоду от использования земли.

Назначение метода: определение стоимости земли. Для этого из стоимости товара вычитается стоимость доработки сайта.

Их стоимость определяется стоимостью выполненных монтажных работ и характеристиками построек. Полученная величина умножается на процент износа.

Распределение

Более простой сравнительный метод оценки прав аренды земли со зданиями. Никаких удержаний не требуется.

Суть подхода — посчитать стоимость земли со строениями и умножить ее на долю участка. Для расчета доли находятся похожие объекты, и отчет применяется к вашему сайту.

Метод неточный. Он используется в сочетании с другими подходами для получения точных данных.

Капитализация

Основным условием использования доходного подхода является получение регулярных периодических выгод от трудовых прав. Мы можем применять его при росте прибыли, но он должен быть стабильным. Для расчета стоимости чистая прибыль делится на коэффициент капитализации (КП).

Суть бизнес-предложения — это норма прибыли для собственника. При расчете учитываются инвестиционные риски.

Остаток

Метод используется для создания выгодных улучшений на сайте. Суть: определение стоимости использованных улучшений, расчет прибыли за определенный период времени, вычитание цены использованных улучшений из стоимости права аренды.

Читайте также:  Где посмотреть кадастровую стоимость земельного участка: все варианты

Предполагаемое использование

Понятие и стоимость оценки права аренды земельного участка

Применимо для получения дохода от трудовых прав.

Алгоритм действий:

  1. Уточнение суммы затрат, необходимых для использования сайта.
  2. Расчет прибыли, полученной при использовании.
  3. Определение стоимости найма путем дисконтирования затрат и выгод.

При дисконтировании учитывается срок аренды, возможность ее продления. Арендная плата включена в стоимость.

Как составить отчет?

Единая форма отношений законодательством не установлена.

Укажите в бухгалтерском документе:

  • рыночная стоимость прав аренды;
  • используемые подходы;
  • сумма оплаты;
  • дата составления;
  • на каком основании разрешено получение трудовых прав.
  • тип недвижимости (с подробным описанием и местонахождением);
  • продолжительность трудовых отношений;
  • права арендатора;
  • вид документа;
  • цель оценки;
  • личные данные оценщика;

Документ состоит из 40-50 страниц. Отчет не должен содержать противоречивых данных, но должен быть объективным. Документ прошивается, пронумерован и проштампован.

Результаты действительны в течение шести месяцев с отчетной даты. Образец отчета.

Сколько стоит?

В среднем оценка земли обходится в 5-7 тысяч рублей. При необходимости оценки построек оплачивается дополнительная комиссия в размере 1000 — 2000 рублей.

Облагается ли НДС?

Понятие и стоимость оценки права аренды земельного участка

Налогообложение зависит от продавца.

Земельный налог — это обязательный платеж, регулируемый ст. 387 ТУИР. Оплачивается арендатором ежегодно.

При подписании договора с администрацией города НДС не уплачивается, если собственником земли является физическое лицо, он оплачивается. Фиксированная ставка — 18%.

Заключение

Таким образом, оценка прав аренды земли — сложная и четко сформулированная процедура. Для правильного расчета стоимости разработаны конкретные методики. Оценщик участвует в процессе. По результатам составляется отчет.

Ссылка на основную публикацию